表面利回り、ネット利回りは、次のように計算する。表面利回り＝総収入÷物件価格、ネット利回り＝利益÷物件価格。ネット利回りを算出する場合、総収入から費用を引き、利益を算出することになるが、賃貸マンションなどは、たとえ満室でも入れ替えを考慮し、通常、5〜8％程度の空室率を盛り込む。つねに賃借人がいるわけではなく、少なくとも出入りがあるからだ。マンションの場合、2年契約が一般的である。退出後は少なくとも壁紙を変えるなど、多少の修繕を行う。従って、次の入居者が入るまでは、どんなに人気のあるマンションでも、1室当り、最低でも1カ月は空室の期間が生じることから、1カ月÷24カ月（2年契約）＝約5％が空室になる。現実的には、2年経たないうちに退出する人もいる。これが数室〜数十室あるわけで、まったく空室率を考慮しなのは、詐欺といっても過言ではない。
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